Metodologija
Viri podatkov in metodologija RAES
Zadnja posodobitev: 6. 11. 2026
RAES združuje 28 zbirk od vsaj 17 izdajateljev, skupaj več kot 125 milijonov zapisov o 1,18 milijona stavb in 5,83 milijona parcel v Sloveniji, ter jih dopolnjuje z lastnimi meritvami in modeli. Ta stran pove, od kod je vsak podatek, pod katero licenco ga uporabljamo, kako merimo natančnost ocen in česa ocena ni. Številke o obsegu so preštete 10. 10. 2026; stanje registrov je 10/2026.
Uradne evidence
| Vir | Izdajatelj | Kaj prispeva | Licenca |
|---|---|---|---|
| Kataster nepremičnin (stavbe, deli stavb, parcele) | Geodetska uprava RS | leto gradnje, površine, etaže, konstrukcija, obris, status vpisa | CC BY 4.0 |
| Evidenca trga nepremičnin (ETN) | Geodetska uprava RS | sklenjene prodaje in najemi s pogodbeno ceno | CC BY 4.0 |
| Množično vrednotenje | Geodetska uprava RS | posplošena vrednost, vrednostne cone | CC BY 4.0 |
| Register prostorskih enot | Geodetska uprava RS | naslovi, občine, naselja | CC BY 4.0 |
| Digitalni ortofoto in lasersko skeniranje | Geodetska uprava RS | višine, oblike streh, osončenost, pogled (izračuni RAES) | CC BY 4.0 |
| Zemljiška knjiga | Vrhovno sodišče RS (eZK) | lastništvo, bremena, plombe; v RAES živo prek vtičnika, informativno | javni vpogled |
| Namenska raba in prostorski akti | Ministrstvo za naravne vire in prostor, občine | dopustna raba, enote urejanja prostora, prostorski akti | CC BY 4.0 |
| Upravni akti o gradnji | Ministrstvo za naravne vire in prostor | gradbena in uporabna dovoljenja, prijave začetka gradnje | CC BY 4.0 |
| Register energetskih izkaznic | Ministrstvo za infrastrukturo in energetiko | energijski razred, raba energije | CC BY 4.0 |
| Poplavne karte | Direkcija RS za vode | poplavna ogroženost | javni podatki |
| Geološke karte, plazovi, erozija | Geološki zavod Slovenije | nevarnost plazov in erozije | javni podatki |
| Register kulturne dediščine | ZVKDS | varovanja dediščine | javni podatki |
| Karte hrupa, kakovost zraka, podnebje | ARSO | hrup, zrak, podnebni kazalniki (modelirane vrednosti, ne meritev pri stavbi) | javni podatki |
| Demografija | SURS | prebivalstvo v mreži 500 m, preračun RAES | javni podatki |
| Potresna nevarnost | ESHM20 (Danciu in sod., 2021) | pospešek tal | CC BY 4.0 |
| Ceste, javni promet, storitve v bližini | OpenStreetMap, LPP, nacionalni GTFS | dostopnost in okolica | ODbL |
Vsak podatek v prikazu nepremičnine nosi ime vira in datum stanja. Kjer vir molči, RAES to pove; odsotnost podatka ni podatek.
Lastne meritve
Iz laserskega zajema površja RAES izračuna višino in obliko za 1,09 milijona stavb in naklon ter obliko za 1,06 milijona streh. Odstopanje od uradne višine stavbe je tipično 0,5 m; 72 % višin je znotraj enega metra. Iz istih podatkov so izpeljani osončenost, delež vidnega neba in izpostavljenost pogledom. Te vrednosti so izračuni RAES in so tako tudi označene.
Ocena vrednosti
Ocena temelji na dejanskih prodajah iz ETN ter podatkih o stavbi, legi in trgu. Primerljive posle posrednik vidi in ureja na karti; vsak popravek podatka o nepremičnini se takoj upošteva v oceni. Ob oceni sta vedno prikazana razpon in zanesljivost; kjer je podatkov premalo, RAES točke ne poda.
Natančnost merimo na prodajah, ki jih model pri učenju ni videl: 338 prodaj stanovanj in 157 prodaj hiš, uveljavljenih po 17. 8. 2026. Mediana absolutnega odstotnega odstopanja ocene od dosežene cene je 13,9 % pri stanovanjih in 22,8 % pri hišah. Vzorec je majhen in pri posamezni nepremičnini odstopanje lahko bistveno presega ti vrednosti; pri stanovanjih brez energetske izkaznice je odstopanje večje. Ocena RAES je informativna, temelji na avtomatizirani obdelavi javno dostopnih virov in ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca.
Ocena energijskega razreda
Kjer energetska izkaznica obstaja, velja razred z izkaznice. Kjer je ni, RAES razred oceni iz podatkov o stavbi in oceno označi. Natančnost energijskega razreda je izmerjena 6. 11. 2026 na 1.730 stanovanjskih stavbah z izkaznico do 400 kWh/m²a, ki jih model pri učenju ni videl, in utežena na stavbe brez izkaznice, kjer uradnega razreda za primerjavo ni: 76 % točen ali sosednji razred (95 % interval 74–79 %), 33 % točen razred (30–36 %). Z izkaznicami nad 400 kWh/m²a se deleža ne znižata. Izkaznice so skoraj vse izdane leta 2026, zato to ni naključen vzorec. Ocena izkaznice ne nadomešča. Metodologijo in meritev pošljemo na zahtevo na podpora@raes.si. Oceno izračunamo tudi za stanovanjske stavbe brez izkaznice; takih je v Sloveniji 510.427. Odsotnost izkaznice sama po sebi ni kršitev, izkaznica je obvezna ob prodaji ali oddaji.
Popravki podatkov
Registri zaostajajo za resničnim stanjem. Posrednik, ki nepremičnino pozna, lahko podatek popravi; popravek nosi ime, datum in vir, upošteva se v vseh izračunih in ga vidijo vsi v agenciji. Popravek lahko spremeni zastarel podatek, ne more pa spremeniti načina, kako ocena nastane.
Zasebnost in javnost podatkov
RAES ni javni portal in ne hrani zbirke podatkov o lastnikih. Prikaze nepremičnin vidijo prijavljeni posredniki pri svojem delu; podatke o imetnikih pravic posrednik pridobi za posamezno nepremičnino iz zemljiške knjige s svojo prijavo. Javno objavljamo le agregirane številke, kakršne so na tej strani. Podatki Geodetske uprave RS so uporabljeni skladno z licenco CC BY 4.0 z navedbo vira; RAES ni uradni vir nobene od navedenih evidenc. Podrobnosti: Politika zasebnosti.
Metodologijo in meritev v celoti pošljemo na zahtevo na podpora@raes.si.