Posplošena tržna vrednost je uradna, množično izračunana ocena vrednosti nepremičnine, ki jo za vsako nepremičnino v Sloveniji objavlja Geodetska uprava RS. Tržna vrednost je cena, ki jo konkretna nepremičnina doseže na konkretni prodaji, dogovorjena med kupcem in prodajalcem. Gre za dve različni stvari z različnim namenom, ki se lahko precej razlikujeta.
Od kod pride posplošena tržna vrednost
Geodetska uprava RS vsako nepremičnino uvrsti v vrednostno cono in vrednostni model glede na lego, namembnost in splošne značilnosti (npr. leto gradnje, površino, tip stavbe). Model je izdelan za MNOŽICE nepremičnin, ne za posamezno nepremičnino — zato ne upošteva stanja konkretnega objekta (prenovljeno/neprenovljeno, lega znotraj stavbe, pogled, specifične napake), ki pri posamezni prodaji pomembno vpliva na ceno.
Namen posplošene tržne vrednosti je javnopravni: uporablja se za davčne in druge namene, ki jih določa zakon (Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, ZMVN-1), ne za svetovanje pri ceni konkretne prodaje. Za kateri namen je uporabljena v posameznem primeru, določa področni zakon.
Od kod pride tržna vrednost
Tržna vrednost se pokaže šele pri dejanski prodaji: kupec in prodajalec se dogovorita o ceni, pogodba se vpiše v evidenco trga nepremičnin (ETN). Na ceno vplivajo dejavniki, ki jih množični model ne vidi — stanje objekta, nujnost prodaje, pogajanja, trenutno povpraševanje v soseski.
Zakaj se lahko razlikujeta
Ker je posplošena tržna vrednost izračunana za celotno vrednostno cono in se posodablja periodično, lahko zaostaja za hitrimi spremembami na trgu in ne zazna stanja posamezne nepremičnine. Tržna vrednost iz konkretne prodaje je natančnejša za TO nepremičnino ob TEM času, a je na voljo šele, ko je prodaja sklenjena — za nepremičnino, ki se ne prodaja, je ni.
Kako RAES uporablja oceno vrednosti
RAES ocenjuje vrednost posamezne nepremičnine na podlagi dejanskih prodaj iz ETN v okolici in podatkov o konkretni stavbi, ne na podlagi posplošene tržne vrednosti GURS. Ob oceni je vedno prikazan razpon in zanesljivost; kjer je primerljivih podatkov premalo, RAES točke ne poda. Natančnost ocene merimo na prodajah, ki jih model pri učenju ni videl: tipično odstopanje ocene od dosežene cene je 13,9 % pri stanovanjih in 22,8 % pri hišah (338 oz. 157 prodaj). Ocena RAES je informativna in ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca.
| Vir | Izdajatelj | Kaj prispeva | Licenca |
|---|---|---|---|
| Množično vrednotenje | Geodetska uprava RS | posplošena tržna vrednost, vrednostne cone | CC BY 4.0 — vir predelan |
| Evidenca trga nepremičnin (ETN) | Geodetska uprava RS | sklenjene prodaje in najemi s pogodbeno ceno | CC BY 4.0 — vir predelan |
Besedilo na tej strani je splošna razlaga in ni pravni ali davčni nasvet; za presojo konkretnega primera se posvetujte s pristojnim organom ali strokovnjakom.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; oceno vrednosti, opisano zgoraj, danes uporabljajo prijavljeni posredniki.