Etažna lastnina pomeni, da ste lastnik svojega stanovanja ali poslovnega prostora in solastnik skupnih delov stavbe ter zemljišča pod njo. Kjer ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo lastniki določiti upravnika in ustanoviti rezervni sklad, v katerega vsak mesečno vplačuje za prihodnje vzdrževanje. Vplačil ob prodaji ni mogoče dobiti nazaj.
Kaj je etažna lastnina
Posamezni del in skupni deli. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov; posamezni del mora biti samostojna funkcionalna celota, na primer stanovanje ali poslovni prostor, skupni deli pa so med drugim zemljišče, na katerem stoji zgradba (105. člen SPZ).
Pogodba o medsebojnih razmerjih: etažni lastniki jo morajo skleniti in v njej urediti zlasti stroške, način oblikovanja rezervnega sklada nad najnižjim zneskom, uporabo skupnih delov in upravljanje (116. člen SPZ).
Starejše stavbe: za stavbe, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, obstaja poseben nepravdni postopek za njeno vzpostavitev, ki uskladi nepremičninske evidence z dejanskim stanjem (1. člen ZVEtL-1).
Upravnik
V stavbi z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli morajo lastniki določiti upravnika; če ga ne, ga na predlog kateregakoli lastnika določi sodišče (118. člen SPZ). Upravnik izvaja sklepe lastnikov, skrbi za vzdrževanje skupnih delov in upravlja rezervni sklad.
Rezervni sklad
Kdaj je obvezen: v stavbi z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli (prvi odstavek 119. člena SPZ).
Koliko se vplačuje: merila in najnižjo vrednost prispevka določa podzakonski predpis (tretji odstavek 119. člena SPZ); lastniki lahko v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji mesečni znesek (41. člen SZ-1).
Kje je denar: upravnik za sredstva odpre in vodi fiduciarni račun, ločeno za vsako stavbo (42. člen SZ-1).
Za kaj se sme porabiti: samo za vzdrževanje po sprejetem načrtu vzdrževanja, dela za učinkovitejšo rabo energije, izboljšave, nujna vzdrževalna dela in odplačilo posojil za te namene (44. člen SZ-1).
Vračila ni: etažni lastnik ne more zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti delitve (peti odstavek 119. člena SPZ; 46. člen SZ-1).
Kaj to pomeni pri nakupu in prodaji
Dolg sledi stanovanju: v takih stavbah na vsakem posameznem delu obstaja stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v rezervni sklad do petkratnika najnižjega vplačila, z najboljšim vrstnim redom (120. člen SPZ). Kupec naj pred nakupom pri upravniku preveri, ali so vplačila poravnana.
Obvestilo upravniku: prodajalec mora upravnika o spremembi lastnika obvestiti najpozneje v 30 dneh od dneva, ko ima kupec pravico predlagati vpis v zemljiško knjigo (17. člen SZ-1).
Pogodbe upravnika: kupec stopi na mesto prodajalca v vseh poslih, ki jih je upravnik v okviru pooblastil sklenil s tretjimi (69. člen SZ-1).
Sorodne strani
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| Stvarnopravni zakonik (SPZ), Stanovanjski zakon (SZ-1), ZVEtL-1 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
| Kataster nepremičnin (stavbe in deli stavb) | Geodetska uprava RS | CC BY 4.0 — vir predelan |
Besedilo je splošna razlaga in ni pravni nasvet; za konkreten primer se obrnite na upravnika stavbe, notarja ali odvetnika.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; podatke o stavbi in delih stavbe danes vidijo prijavljeni posredniki.