Pred nakupom preverite vsaj sedem stvari: kdo je lastnik in kaj je vpisano v zemljiški knjigi (hipoteke, služnosti, plombe), ali na nepremičnini velja predkupna pravica, kakšna je namenska raba zemljišča, ali ima stavba gradbeno in uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico, kako je urejena etažna lastnina in ali je nepremičnina oddana v najem. Večino tega lahko preverite brezplačno v javnih evidencah.
1. Zemljiška knjiga: lastnik, bremena in plombe
Izpisek je brezplačen. Prek portala e-ZK ima vsakdo brezplačen dostop do rednega in zgodovinskega izpisa za posamezno nepremičnino (198. člen ZZK-1); portal je na evlozisce.sodisce.si.
Kaj iskati v izpisku:
- lastnika — ali je prodajalec res vpisani lastnik in ali so solastniki; za prodajo celotne nepremičnine je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ);
- hipoteke — zastavna pravica na nepremičnini (138. člen SPZ); o njenem izbrisu se dogovorite s prodajalcem in upnikom, preden plačate kupnino;
- služnosti — pravica lastnika druge nepremičnine, da na tej izvršuje določena dejanja, na primer prehod (213. člen SPZ);
- plombe — nerešeni predlogi za vpis; razlaga v Kaj pomeni plomba v zemljiški knjigi.
2. Predkupne pravice
Nekateri lahko nepremičnino kupijo pred vami pod enakimi pogoji: solastniki (tretji odstavek 66. člena SPZ), občina ali država na območju, ki ga določita (199. člen ZUreP-3), upravičenci po zakonu o kmetijskih zemljiščih pri kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji (23. člen ZKZ) in država ali občina pri kulturnem spomeniku, v njegovem vplivnem območju pa, če je tako določeno v aktu o razglasitvi (62. člen ZVKD-1).
3. Namenska raba in lokacijska informacija
Lokacijska informacija pove namensko rabo prostora, pravne režime, prostorske akte v pripravi in ali je zemljišče v območju predkupne pravice občine ali države; izda jo občina na zahtevo, proti plačilu upravne takse (279. člen ZUreP-3). Pri nakupu zemljišča mora namembnost preveriti tudi posrednik (23. člen ZNPosr).
4. Gradbeno in uporabno dovoljenje
Za objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967, in za enostanovanjsko stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. januarja 2003, se šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje (150. člen GZ-1). Za mlajše stavbe in za poznejše prizidke vprašajte prodajalca za dovoljenja.
5. Energetska izkaznica
Prodajalec mora izkaznico predložiti kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, v oglasu pa morajo biti navedeni energijski kazalniki iz izkaznice (drugi in deveti odstavek 31. člena ZURE). Izkaznica velja deset let (30. člen ZURE). Kaj pomeni, kadar je ni: Energijski razred stavbe brez energetske izkaznice.
6. Etažna lastnina
Pri stanovanju preverite, ali je etažna lastnina vzpostavljena (stanovanje vpisano kot posamezni del), kdo je upravnik in koliko je v rezervnem skladu. Podrobno v Etažna lastnina in rezervni sklad.
7. Obstoječi najem
Sprememba lastnika ne vpliva na obstoječa najemna razmerja — kupec stopi v položaj najemodajalca (107. člen SZ-1). Če stanovanje kupujete zase, se prepričajte, da ni oddano.
Podatki o stavbi in cenah
Osnovne podatke o stavbi in parceli objavlja Geodetska uprava RS v javnem vpogledu v podatke o nepremičninah, sklenjene prodaje pa v javnem vpogledu v ETN. Kako cene brati: Kaj je ETN in Cene nepremičnin po občinah.
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| ZZK-1, SPZ, ZUreP-3, ZKZ, ZVKD-1, GZ-1, ZURE, SZ-1, ZNPosr | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
| Portal e-ZK | Vrhovno sodišče RS | izpisek pridobi uporabnik sam; RAES ga ne hrani |
| Kataster nepremičnin, evidenca trga nepremičnin (ETN) | Geodetska uprava RS | CC BY 4.0 — vir predelan |
Besedilo je splošna razlaga in ni pravni nasvet; za presojo konkretnega nakupa se posvetujte z notarjem ali odvetnikom.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; prikaz nepremičnine, ki združuje 28 zbirk od vsaj 17 izdajateljev, danes uporabljajo prijavljeni posredniki.