Stroški pri nakupu nepremičnine: davek, notar, vpis in provizija

Pri nakupu rabljene nepremičnine se plača 2-odstotni davek na promet nepremičnin, ki ga po zakonu dolguje prodajalec, a ga lahko s pogodbo prevzame kupec. Pri novogradnji, od katere je obračunan DDV, davka na promet ni. Poleg kupnine računajte še na overitev podpisa in vpis v zemljiško knjigo, na provizijo posrednika, če ste ga najeli, in pri kreditu na stroške banke.

Davek na promet nepremičnin (2 %)

Stopnja je 2 % od davčne osnove (9. člen ZDPN-2); osnova je prodajna cena, to je vse, kar prodajalec za nepremičnino prejme od kupca (8. člen).

Zavezanec je prodajalec (5. člen). Kupec ima v postopku položaj stranke, kadar s pogodbo prevzame obveznost plačila davka (6. člen) — kdo davek plača, je torej stvar dogovora v pogodbi.

Davka ni, če je bil od prenosa obračunan DDV (4. člen). Zavezanec za DDV obračuna DDV, kadar nepremičnino proda, preden je bila prvič vseljena ali uporabljena, ali pred potekom dveh let od prve vselitve oziroma uporabe (7. točka 44. člena ZDDV-1); pozneje je taka prodaja DDV oproščena in se plača davek na promet, razen če se prodajalec in kupec, oba zavezanca za DDV, pisno dogovorita za obdavčitev z DDV (45. člen ZDDV-1).

Roki: napoved je treba vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe (7. in 11. člen ZDPN-2), davek pa plačati v 30 dneh po vročitvi odločbe o odmeri (12. člen). Napoved se odda tudi elektronsko prek eDavkov (FURS).

Overitev podpisa in vpis v zemljiško knjigo

Lastninsko pravico kupec pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ). Za vpis mora biti podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen (41. člen ZZK-1), dovolilu pa je treba priložiti potrdilo finančne uprave o plačilu davka na promet nepremičnin (37. člen ZZK-1). Brez dokaza o plačanem davku podpisov na pogodbi ni mogoče overiti (15. člen ZDPN-2).

Notar, ki overi podpis na listini z zemljiškoknjižnim dovolilom, mora stranke poučiti, da bo predlog za vpis vložil takoj, razen če stranke temu izrecno nasprotujejo (38.a člen ZZK-1). Za ponudbo stroškov overitve in vložitve predloga vprašajte notarja vnaprej.

Provizija posrednika

Zakonske zgornje meje provizije ta čas ni — Ustavno sodišče je omejitev razveljavilo; višino določi pogodba o posredovanju, plačilo pa sme posrednik zaračunati samo svojemu naročitelju (5. člen ZNPosr). Podrobno: Provizija nepremičninskega posrednika.

Stroški kredita

Če kredit zavarujete s hipoteko, ta po pravnem poslu nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo (141. člen SPZ), kar pomeni še en zemljiškoknjižni predlog. Kaj še vpliva na odobritev, je opisano v Nakup nepremičnine s stanovanjskim kreditom.

Kaj ostane kupcu po nakupu

V večstanovanjski stavbi kupec prevzame obveznosti etažnega lastnika: vplačila v rezervni sklad in stroške upravljanja. V stavbi z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli na vsakem stanovanju zakonito stvarno breme zavaruje stroške upravljanja in vplačila v rezervni sklad do petkratnika najnižjega vplačila (120. člen SPZ), zato neplačane obveznosti sledijo stanovanju — več v Etažna lastnina in rezervni sklad.

Sorodne strani

• Kaj preveriti pred nakupom nepremičnine
• Kupoprodajna pogodba in ara
• Cene nepremičnin po občinah

Besedilo je splošna razlaga in ni pravni ali davčni nasvet; za konkreten primer se posvetujte z notarjem, odvetnikom ali davčnim svetovalcem.

RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; prikaz nepremičnine z uradnimi evidencami danes uporabljajo prijavljeni posredniki.

Zaprosi za dostop