Najemna pogodba za stanovanje mora biti pisna in mora vsebovati sestavine, ki jih našteva stanovanjski zakon: opis stanovanja, višino najemnine in stroškov, odpovedne razloge in čas trajanja. Lastnikov odpovedni rok je najmanj 60 dni, ob sporu pa o odpovedi odloči sodišče. Ob prodaji stanovanja najem ostane, najemnina pa ne sme biti oderuška.
Pogodba
Pisna oblika: najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki (četrti odstavek 84. člena SZ-1). Za podnajem potrebuje najemnik soglasje lastnika (tretji odstavek 84. člena).
Kaj mora vsebovati (91. člen SZ-1), med drugim:
- opis stanovanja, lego, površino, leto zgraditve in identifikacijsko oznako iz katastra stavb,
- imena lastnika, najemnika in oseb, ki bodo stanovanje uporabljale,
- odpovedne razloge po 103. členu,
- višino najemnine ter način in roke plačevanja,
- kateri stroški niso zajeti v najemnini (elektrika, voda, ogrevanje, skupni stroški) in kako se plačujejo,
- čas trajanja, če je najem za določen čas, in način predaje stanovanja.
Varščina: če jo dogovorite, v pogodbo zapišite znesek, kaj z njo krijete in kdaj ter kako jo vrnete.
Energetska izkaznica
Lastnik mora ob oddaji v najem novemu najemniku predložiti energetsko izkaznico najpozneje pred sklenitvijo pogodbe; pri najemu, krajšem od enega leta, je ni treba predložiti (drugi in šesti odstavek 31. člena ZURE). V oglasu za oddajo morajo biti navedeni energijski kazalniki iz izkaznice (deveti odstavek 31. člena).
Najemnina
Oderuška najemnina je tista, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, upoštevaje lokacijo in opremo (119. člen SZ-1). Najemnik lahko zahteva, da višino najemnine preveri občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, ki jo mora preveriti v 15 dneh (120. člen SZ-1).
Dolžnosti lastnika: stanovanje mora izročiti v stanju, ki omogoča normalno uporabo, ga vzdrževati in odgovarja za pravne in stvarne napake (92. člen SZ-1).
Odpoved
Krivdni razlogi: lastnik lahko pogodbo odpove med drugim, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov v pogodbenem roku (oziroma v 60 dneh od prejema računa), če povzroča večjo škodo, odda stanovanje v podnajem brez soglasja ali če stanovanje več kot 60 dni v treh mesecih brez soglasja lastnika uporablja oseba, ki ni navedena v pogodbi (103. člen SZ-1). Pred odpovedjo s tožbo mora lastnik najemnika praviloma pisno opozoriti in mu dati vsaj 15 dni za odpravo kršitve (tretji in četrti odstavek 103. člena).
Odpovedni rok je najmanj 60 dni; ob sporu se pogodba odpove s tožbo, sodišče pa določi rok za izselitev med 30 in 60 dni (112. člen SZ-1). Pri neplačilu najemnine lahko lastnik po pisnem opominu pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev (112.a člen).
Prodaja stanovanja ne vpliva na obstoječi najem; novi lastnik vstopi v položaj najemodajalca (107. člen SZ-1).
Davek za najemodajalca
Dohodek iz oddajanja nepremičnine v najem je obdavčen z dohodnino po stopnji 25 %; davčna osnova je najemnina, zmanjšana za normirane stroške v višini 10 % ali za dejanske stroške vzdrževanja (77. in 135.č člen ZDoh-2; FURS).
Sorodne strani
- Kaj je ETN — evidenca vsebuje tudi sklenjene najeme
- Energijski razred stavbe brez energetske izkaznice
- Cene nepremičnin po občinah
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| Stanovanjski zakon (SZ-1), ZURE, ZDoh-2 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
| Dohodek iz oddajanja premoženja v najem | Finančna uprava RS | povezava na vir, besedilo ni prevzeto |
Besedilo je splošna razlaga in ni pravni ali davčni nasvet; za konkreten primer se posvetujte z odvetnikom ali davčnim svetovalcem.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; podatke o stanovanju in sklenjenih najemih danes vidijo prijavljeni posredniki.