Izhodišče za prodajno ceno so dejansko dosežene cene podobnih nepremičnin v bližini, ki so zapisane v evidenci trga nepremičnin (ETN), prilagojene razlikam v velikosti, stanju, legi in času prodaje. Oglasne cene povedo, koliko si prodajalci želijo, ne koliko so kupci plačali. Posplošena tržna vrednost GURS je množična ocena za javnopravne namene in ni cena.
1. Zberite primerljive prodaje
Vir so sklenjeni posli, ne oglasi. Geodetska uprava RS sklenjene prodaje objavlja v javnem vpogledu v ETN. Kaj iz evidence razberemo in česa ne: Kaj je ETN.
Primerljiva prodaja je čim bolj podobna: isti tip nepremičnine (stanovanje ali hiša), podobna velikost in leto gradnje, ista soseska, čim novejši datum prodaje. En sam posel ne zadošča — ne pove, ali je bila cena dogovorjena med sorodniki ali pod časovnim pritiskom.
2. Prilagodite razlikam
Za vsako primerljivo prodajo ocenite, ali je vaša nepremičnina boljša ali skromnejša: stanje in prenova, nadstropje in dvigalo, pogled, parkirno mesto, energijski razred, letnik stavbe. Starejše prodaje upoštevajte z gibanjem cen v okolici do danes. Rezultat naj bo razpon, ne ena številka.
3. Ne zamenjajte posplošene vrednosti s ceno
Posplošena tržna vrednost je izračunana za množico nepremičnin v vrednostni coni in ne vidi stanja posameznega stanovanja ali hiše. Razlika in zakaj se lahko precej razlikujeta: Posplošena tržna vrednost proti tržni vrednosti.
4. Pomislite na davčne posledice cene
Davek na promet nepremičnin se odmeri od prodajne cene, to je vsega, kar prodajalec prejme od kupca — v denarju, v stvareh ali v prevzetih dolgovih (8. člen ZDPN-2).
Pri dobičku iz kapitala se kot vrednost ob prodaji šteje vrednost iz pogodbe; če ta ne ustreza vrednosti, ki bi se dala doseči v prostem prometu, se upošteva primerljiva tržna cena (prvi odstavek 99. člena ZDoh-2). Navidezno nizka cena v pogodbi torej davčno ne pomaga.
Kako to dela RAES
RAES oceni vrednost iz dejanskih prodaj iz ETN v okolici in podatkov o konkretni stavbi. Natančnost merimo na prodajah, ki jih model pri učenju ni videl: tipično odstopanje ocene od dosežene cene je 13,9 % pri stanovanjih in 22,8 % pri hišah (338 oz. 157 prodaj). Pri stanovanjih ocena praviloma poda številko z razponom, pri hišah samo razpon. Ocena RAES je informativna in ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca.
Cene po občinah in naseljih: Cene nepremičnin po občinah. Naslednji korak: Koraki prodaje stanovanja ali hiše.
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| Evidenca trga nepremičnin (ETN) | Geodetska uprava RS | CC BY 4.0 — vir predelan |
| Množično vrednotenje (posplošena tržna vrednost) | Geodetska uprava RS | CC BY 4.0 — vir predelan |
| ZDPN-2, ZDoh-2 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
Besedilo je splošna razlaga in ni davčni nasvet ali cenitev; za konkreten primer se posvetujte s pooblaščenim ocenjevalcem ali davčnim svetovalcem.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; oceno vrednosti in primerljive posle, opisane zgoraj, danes uporabljajo prijavljeni posredniki.