Prodaja stanovanja ali hiše poteka v osmih korakih: preverite zemljiško knjigo in listine, pridobite energetsko izkaznico, določite ceno, oglašujte z energijskimi kazalniki, s kupcem sklenete pisno pogodbo, v 15 dneh vložite napoved za davek na promet nepremičnin, po plačilu davka izročite overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, nato pa obvestite upravnika in po potrebi vložite napoved za dobiček iz kapitala.
1. Uredite listine in zemljiško knjigo
Preverite izpisek iz zemljiške knjige (brezplačno na portalu e-ZK, 198. člen ZZK-1): ali ste vpisani kot lastnik, ali so vpisane hipoteke, služnosti ali plombe. Če ste solastnik, za prodajo celotne nepremičnine potrebujete soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ). Kaj še kupec preverja: Kaj preveriti pred nakupom.
2. Pridobite energetsko izkaznico
Izkaznico mora zagotoviti lastnik in jo kupcu predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe (drugi odstavek 31. člena ZURE). Izjeme so naštete v šestem odstavku istega člena, na primer prodaja v izvršbi ali prodaja dotrajane stavbe, ki ni primerna za uporabo.
3. Določite ceno
Izhodišče so dejansko dosežene cene podobnih nepremičnin v okolici iz evidence trga nepremičnin, ne oglasne cene in ne posplošena vrednost. Postopek: Kako določiti prodajno ceno.
4. Oglašujte
V oglasu morajo biti navedeni energijski kazalniki iz energetske izkaznice (deveti odstavek 31. člena ZURE). Če prodajate prek posrednika, z njim sklenete pisno pogodbo o posredovanju, ki velja največ devet mesecev (13. in 26. člen ZNPosr); o plačilu: Provizija nepremičninskega posrednika.
5. Sklenite pisno pogodbo
Pogodba za prenos lastninske pravice na nepremičnini mora biti pisna (52. člen OZ). Kaj vanjo zapisati in kako deluje ara: Kupoprodajna pogodba in ara.
6. Davek na promet nepremičnin
Napoved vložite v 15 dneh po sklenitvi pogodbe, davek (2 %) pa plačate v 30 dneh po vročitvi odločbe (7., 9., 11. in 12. člen ZDPN-2). Zavezanec je prodajalec, s pogodbo pa lahko plačilo prevzame kupec (5. in 6. člen).
7. Zemljiškoknjižno dovolilo in vpis kupca
Kupec postane lastnik z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi listine z zemljiškoknjižnim dovolilom (49. člen SPZ). Vaš podpis na dovolilu mora biti overjen (41. člen ZZK-1), priložiti pa je treba potrdilo finančne uprave o plačanem davku na promet (37. člen ZZK-1). Kdaj dovolilo izročite kupcu (na primer šele po plačilu celotne kupnine), je stvar dogovora v pogodbi.
8. Po prodaji
Obvestite upravnika: v večstanovanjski stavbi mora prodajalec upravnika obvestiti o spremembi lastnika najpozneje v 30 dneh od dneva, ko ima kupec pravico predlagati vpis v zemljiško knjigo (17. člen SZ-1).
Dobiček iz kapitala: če ste nepremičnino imeli manj kot 15 let in ne velja druga oprostitev, napoved za odmero dohodnine od dobička vložite v 15 dneh od prodaje (tretji odstavek 326. člena ZDavP-2; 96. člen ZDoh-2). Stopnje in oprostitve: Prodaja podedovane nepremičnine.
Sklenjena prodaja se vpiše v evidenco trga nepremičnin; pri prodajah, od katerih se odmeri davek na promet, podatke posreduje finančna uprava — Kaj je ETN. Pregled cen po občinah: Cene nepremičnin po občinah.
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| ZZK-1, SPZ, OZ, ZURE, ZNPosr, ZDPN-2, SZ-1, ZDavP-2, ZDoh-2 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
| Portal e-ZK | Vrhovno sodišče RS | izpisek pridobi uporabnik sam; RAES ga ne hrani |
Besedilo je splošna razlaga in ni pravni ali davčni nasvet; za konkreten primer se posvetujte z notarjem, odvetnikom ali davčnim svetovalcem.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; prikaz nepremičnine in primerljive prodaje danes uporabljajo prijavljeni posredniki.