Kupoprodajna pogodba in ara

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora biti pisna, sicer ni veljavna. Lastnik pa kupec postane šele z vpisom v zemljiško knjigo, za katerega potrebuje overjeno zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca. Ara je znesek, ki ga ena stranka da ob sklenitvi pogodbe v znamenje, da je pogodba sklenjena; ob izpolnitvi se vrne ali všteje v kupnino, ob neizpolnitvi pa ima posledice, ki jih določa obligacijski zakonik.

Oblika pogodbe

Pisna oblika je obvezna: pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ).

Predpogodba zavezuje k poznejši sklenitvi glavne pogodbe; veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, in mora imeti enako obliko kot glavna, torej pisno (33. člen OZ). Sklenitev glavne pogodbe lahko stranka pri sodišču zahteva v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev.

Kaj zapisati v pogodbo

• Stranki in nepremičnino z zemljiškoknjižno označbo (ID znak iz izpiska zemljiške knjige).
• Kupnino, roke in način plačila, tudi ali kupec del plača s kreditom.
• Zemljiškoknjižno dovolilo — izjavo prodajalca, da dovoljuje vpis kupca kot lastnika (49. člen SPZ); podpis prodajalca mora biti overjen (41. člen ZZK-1). Kdaj prodajalec dovolilo izroči (na primer šele po plačilu celotne kupnine), je stvar dogovora.
• Kdo plača davek na promet nepremičnin (2 %): po zakonu prodajalec, s pogodbo ga lahko prevzame kupec (5. in 6. člen ZDPN-2).
• Izročitev: datum predaje, stanje števcev, ključi.
• Bremena: kaj se zgodi z vpisanimi hipotekami ali drugimi pravicami pred plačilom.

Pred podpisom mora prodajalec kupcu predložiti energetsko izkaznico (drugi odstavek 31. člena ZURE). Napoved za davek na promet je treba vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe (7. in 11. člen ZDPN-2).

Kako deluje ara

Ara potrjuje sklenitev. Če ob sklenitvi ena stranka da drugi znesek denarja v znamenje, da je pogodba sklenjena, se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana; ob izpolnitvi se ara vrne ali všteje v izpolnitev (64. člen OZ).

Ara ni odkupnina za odstop. Če ni dogovorjeno drugače, stranka, ki je dala aro, ne more odstopiti tako, da aro pusti, in druga stranka ne tako, da vrne dvojno aro (tretji odstavek 64. člena OZ).

Ob neizpolnitvi (65. člen OZ):

• če je za neizpolnitev odgovoren tisti, ki je aro dal, lahko druga stranka zahteva izpolnitev, če je še mogoča, in odškodnino (aro všteje v odškodnino ali jo vrne), ali pa se zadovolji z aro;
• če je odgovoren tisti, ki je aro prejel, lahko druga stranka zahteva izpolnitev, če je še mogoča, ali odškodnino in vrnitev are, ali pa vrnitev dvojne are;
• sodišče sme na zahtevo stranke pretirano veliko aro zmanjšati.

Ara kot odstopnina: če se stranki ob ari izrecno dogovorita za pravico odstopa, lahko vsaka odstopi — kdor je aro dal, jo izgubi, kdor jo je prejel, vrne dvojni znesek (68. člen OZ).

Zaščita kupca do vpisa

Lastnik nepremičnine lahko predlaga zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice; predlog mora imeti overjen podpis lastnika (69. člen ZZK-1). Ali je v vašem primeru smiselna, presodi notar ali odvetnik.

Sorodne strani

• Koraki prodaje stanovanja ali hiše
• Stroški pri nakupu nepremičnine
• Kaj pomeni plomba v zemljiški knjigi
• Cene nepremičnin po občinah

Besedilo je splošna razlaga in ni pravni nasvet; pogodbo naj pregleda notar ali odvetnik.

RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; podatke o nepremičnini, ki spadajo v pogodbo, danes vidijo prijavljeni posredniki.

Zaprosi za dostop