Nakup s kreditom ima pet korakov: najprej pri banki preverite, koliko kredita lahko dobite, nato izberete nepremičnino in preverite njeno pravno stanje, sklenete kupoprodajno pogodbo, ki upošteva plačilo s kreditom, s banko sklenete kreditno pogodbo s hipoteko in na koncu poskrbite za vpis lastninske pravice in hipoteke v zemljiško knjigo. Obseg kredita omejujejo pravila Banke Slovenije.
1. Koliko lahko dobite
Odplačila vseh kreditov ne smejo preseči polovice dohodka. Banka Slovenija določa, da ob sklenitvi nove kreditne pogodbe razmerje med letnim odplačilom vseh kreditov (brez kreditnih kartic in limitov) in letnim neto dohodkom (DSTI) ne sme preseči 50 %; banka lahko vsako četrtletje odobri do 3 % stanovanjskih kreditov nad to mejo (Banka Slovenije).
Po plačilu vseh obrokov vam mora vsak mesec ostati vsaj minimalni znesek: za leto 2026 je znesek minimalne kreditne sposobnosti potrošnika 745 EUR (isti vir).
Kolikšen del cene lahko krije kredit: Banka Slovenija priporoča, da kredit, zavarovan s stanovanjsko nepremičnino, ne preseže 70 % njene vrednosti, za primarno nepremičnino, v kateri boste živeli, pa 80 % (razmerje LTV). Gre za priporočilo, ne za zavezujočo omejitev.
Ročnost stanovanjskega kredita ni omejena z ukrepi Banke Slovenije (isti vir); najdaljšo dobo določi banka.
2. Izberite in preverite nepremičnino
Če bo kredit zavarovan s hipoteko na kupljeni nepremičnini, preverite njeno pravno stanje še posebej natančno: lastnik, hipoteke, plombe, služnosti. Seznam: Kaj preveriti pred nakupom nepremičnine.
3. Kupoprodajna pogodba s plačilom iz kredita
V pogodbi zapišite, da bo del kupnine plačan iz kredita, rok za to plačilo in kaj se zgodi, če banka kredita ne odobri. Kako deluje ara, če jo date ob podpisu: Kupoprodajna pogodba in ara.
4. Kreditna pogodba in hipoteka
Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini (138. člen SPZ). Na podlagi pravnega posla nastane z vpisom v zemljiško knjigo; listina mora vsebovati upnika, dolžnika, zemljiškoknjižno označbo nepremičnine ter višino in zapadlost terjatve (141. člen SPZ).
Neposredno izvršljiv notarski zapis: hipoteka je lahko ustanovljena v obliki notarskega zapisa, v katerem zastavitelj soglaša s poplačilom iz kupnine ob prodaji nepremičnine po zapadlosti terjatve; vknjižbo hipoteke mora v tem primeru takoj predlagati notar (142. člen SPZ).
Solastnina: za hipoteko na celotni nepremičnini v solastnini je potrebno soglasje vseh solastnikov (139. člen SPZ).
5. Vpis v zemljiško knjigo
Kupec postane lastnik z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ); za vpis je potreben overjen podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu in potrdilo o plačanem davku na promet nepremičnin (37. in 41. člen ZZK-1). Stroški: Stroški pri nakupu nepremičnine.
Gibanje cen v vaši okolici: Cene nepremičnin po občinah.
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| Makrobonitetne omejitve kreditiranja prebivalstva | Banka Slovenije | povezava na vir, besedilo ni prevzeto |
| Stvarnopravni zakonik (SPZ), ZZK-1 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
Besedilo je splošna razlaga in ni finančni ali pravni nasvet; o kreditu se posvetujte z banko, o pogodbi z notarjem ali odvetnikom.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; podatke o nepremičnini in primerljive prodaje danes vidijo prijavljeni posredniki.