Provizija nepremičninskega posrednika: ali obstaja zakonska zgornja meja
Zadnja posodobitev: 21. 10. 2026
Zakonske zgornje meje provizije nepremičninskega posrednika v Sloveniji ta čas ni. Ustavno sodišče je omejitev iz 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) razveljavilo v dveh korakih: leta 2023 delno (Uradni list RS, št. 116/23), z odločbo, objavljeno 3. 10. 2025 (Uradni list RS, št. 76/25), pa še v preostalem delu. Višino plačila zato določi pogodba o posredovanju.
Kaj iz 5. člena ZNPosr še velja
Plačilo sme nepremičninska družba zaračunati samo naročitelju, torej tistemu, ki je z njo sklenil pogodbo o posredovanju (tretji odstavek 5. člena ZNPosr). Prvi in drugi odstavek, ki sta določala najvišje dovoljeno plačilo, sta v neuradnem prečiščenem besedilu na PISRS označena kot razveljavljena.
Kdaj posrednik pridobi pravico do plačila
Šele ko je pogodba sklenjena. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala, in ne more zahtevati niti delnega plačila pred tem (prvi in drugi odstavek 25. člena ZNPosr).
Plačilo ostane, tudi če stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe (tretji odstavek 25. člena).
Šest mesecev po koncu pogodbe o posredovanju ima družba še pravico do plačila, če naročitelj ali njegov ožji družinski član sklene pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik (četrti odstavek 25. člena).
Dodatne storitve se plačajo posebej samo, če so dogovorjene v pogodbi o posredovanju, s količino in ceno (25.a člen). Pridobitev izpiska iz zemljiške knjige, oglaševanje, ogledi in preverjanje stanja nepremičnine niso dodatne storitve, ampak jih krije plačilo za posredovanje (druga točka drugega odstavka 15. člena).
Kaj mora pisati v pogodbi o posredovanju
Pogodba o posredovanju mora biti pisna (13. člen ZNPosr) in mora med drugim navesti:
- ime posrednika, številko njegove licence in vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov,
- višino plačila za posredovanje,
- zavarovalnico in zavarovalno vsoto za zavarovanje odgovornosti,
- vrsto in višino morebitnih dodatnih storitev in stroškov,
- višino plačila, če naročitelj sam najde kupca ali najemnika,
- čas trajanja pogodbe.
Pogodba velja največ devet mesecev in jo lahko stranki kadarkoli odpovesta, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem (26. člen ZNPosr).
Kaj posrednik mora preveriti
Pred sklenitvijo pogodbe mora nepremičninska družba preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in stranki pisno opozoriti na morebitne pravne ali stvarne napake: v zemljiški knjigi preveri lastništvo in pravice tretjih, z ogledom očitne napake, pri zemljišču pa namembnost na podlagi lokacijske informacije (23. člen ZNPosr). Za škodo zaradi napake, na katero ni opozorila, a bi jo s skrbnim preverjanjem lahko ugotovila, odgovarja.
Sorodne strani
- Stroški pri nakupu nepremičnine
- Koraki prodaje stanovanja ali hiše
- Kaj preveriti pred nakupom nepremičnine
- Cene nepremičnin po občinah
| Vir | Izdajatelj | Licenca |
|---|---|---|
| Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), NPB 9 | Državni zbor RS, objava PISRS | uradno besedilo, avtorskopravno ni varovano (9. člen ZASP) |
| Odločba Ustavnega sodišča, Uradni list RS, št. 76/25 | Ustavno sodišče RS | uradno besedilo (9. člen ZASP) |
Besedilo je splošna razlaga in ni pravni nasvet; za konkreten primer se posvetujte z odvetnikom ali notarjem.
RAES je podatkovna platforma za nepremičninske agencije; prikaz nepremičnine z uradnimi evidencami, ki jih posrednik preverja po 23. členu ZNPosr, danes uporabljajo prijavljeni posredniki.